مهم ترین عوامل موثر در ارزیابی، تعیین ارزش زمین (عرصه) و ابنیه است، لذا به منظور بیان نحوه ارزیابی زمین و ابنیه املاک مورد نظر، لازم است شناخت کافی در خصوص عوامل موثر در ارزیابی را پیدا نمود، که در زیر شرح داده می شود:

عوامل مؤثر در تعیین ارزش زمین (عرصه)

همان گونه که ملاحظه می گردد ارزیابی، املاک فرآیندی بسیار پیچیده می باشد و دلیل آن وجود عوامل بسیار متعددی است که بر ارزش املاک مؤثرند و برخی از آنها ماهیتی کمی (قابل بیان با عدد) و برخی دیگر ماهیتی کیفی دارند، این جا به برخی از اهم این عوامل اشاره می شود:

1-محل وقوع ملک در شهر:

مشخص است که مناطق مختلف هر شهری به لحاظ میزان برخورداری از امکانات و خدمات شهری، وضعیت آب و هوایی، دسترسی به معابر و شریان های اصلی، قدمت و بافت منطقه ای، سطح فرهنگی ساکنین و اصالت آنها به خصوص به لحاظ مذهبی، خوش نامی و احیاناً بدنامی منطقه و … دارای ارزش های متفاوتی هستند.

۲- ابعاد پلاک و عرض بر اصلی:

هر چند یک ملک دارای عرض بر بیشتری باشد ارزش بالاتری دارد، البته بسته به نوع کاربری، میزان افزایش متفاوت است، به عنوان مثال در املاک با کاربری تجاری به علت امکان احداث تعداد بیشتری واحدهای تجاری و امکان انجام تبلیغات بیشتر در املاک با عرض بالاتر، میزان افزایش قیمت ملک تجاری نسبت به موارد مشابه بیشتر است.

3-تعداد بر ملک (وجوه):

بدیهی است افزایش تعداد برها بر مرغوبیت ملک می افزاید و دلیل آن برای املاک تجاری سطح تماس بیشتر با معابر و امکان ایجاد تعداد بیشتر واحدهای تجاری و هم چنین برای املاک با کاربری مسکونی و یا اداری، افزایش قابلیت های ملک جهت ایجاد ساختمانی با ویژگی های مناسب تر از نقطه نظر معماری است (به عنوان مثال امکان نور گیری بهتر) در ضمن انواع بر ملک را می توان با یک بر (نبش)، دو، سه و چهار بر و بدون بر و …  بیان کرد.

4-دسترسی به معابر (خیابان اصلی):

نزدیک تر شدن محل وقوع پلاک به معابر اصلی می تواند منجر به افزایش قیمت برای املاک با کاربری تجاری یا اداری شود، برای املاک با کاربری مسکونی موضوع قدری پیچیده تر است و به طور عموم به این معنا که با نزدیکتر شدن به معابر اصلی از نقطه نظر دسترسی به معابر و احياناً مراکز خرید و سایر مراکز خدمات شهری سهولت بیشتری ایجاد می شود، اما در مقابل با آلودگی هوا و آلودگی صوتی و شلوغی بیشتری روبرو می شویم که عامل منفی و کاهنده ارزش ملک مسکونی است. در برخی از مناطق شهر می توان محدوده مسکونی را تعیین کرد که علاوه بر دنج و آرام و خلوت بودن به منظور سکونت قابلیت دسترسی سریع و راحت به معابر اصلی را نیز داشته باشد. در ضمن انواع معابر را می توان با نام هایی نظیر جاده. بلوار، خیابان، کوچه، بازار، بازارچه، بن بست، میدان و… بیان نمود.

5-اصلاحی ملک:

عقب نشینی و اصلاحی از گذر یا گذرهای مجاور، در صورتی که باعث ایجاد ابعاد نامناسب برای باقی مانده ملک نگردد، می تواند در ایجاد مرغوبیت ملک مؤثر باشد، علاوه بر آن تراکم تشویقی و رایگانی که در این مواقع شهرداری به ملک ارایه می کند نیز باید مد نظر قرار گیرد.

6- انشعابات موجود یا قابل خریداری ( تأسیسات شهری):

در مورد انشعابات آب و برق گاز شهری در شهری با شهر دیگر تفاوت دارد و برای اطمینان از صحت انجام کار شایسته است از سازمان های ذیربط استعلام اخذ شود، توجه شود قیمت خرید انشعابات به تنهایی نمی تواند مبنای محاسبه باشد بلکه لازم است برای جاسازی و راه اندازی انشعابات هزینه ای را منظور کنیم و هم چنین امکان خرید امتیاز آنها از سازمان های مربوطه قطعا از عوامل افزاینده ارزش ملک است.

7- امکانات و خدمات محلی:

مواردی مانند حمل و نقل عمومی، مراکز خرید، آموزش، مذهبی، درمانی و امنیتی.

8-توپوگرافی و مشخصات زمین بستر زمین:

قرار گیری زمین بر شیب کم یا تند یا زمین سطح یا خاک دستی و ریزشی، رسی و سست کلنگی، دج، سنگی، آبدار یا خشک، میزان جذب آب و … بیشتر در ارزیابی مؤثر است.

9-حریم ها:

در زیر حریم هایی که خاصیت منفی در قیمت املاک دارند به شرح زیر بیان می گردد :

1-حریم چاه و قنات

2- حریم دریاچه های احداثی پشت سدها

٣- حریم رودخانه ها

 ۴- حریم کانالهای احداثی و لوله های آبرسان

5-حریم مرداب و برکه

 ۶- حریم چشمه ها

 ۷- حریم خطوط انتقال گاز

۸- حریم خطوط برق

۹- حریم فرودگاهها

10-حریم راه و راه آهن و فضای سبز و حاشیه اتوبان ها

11- حریم خطوط مترو

 ۱۲- حریم شهرها

 ۱۳- محدوده حریم شهرکها

 ۱۴- محدوده حریم روستاها

 ۱۵- حریم آثار و بناهای تاریخی

10- تعداد واحد:

ساختمان مورد ارزیابی یا به صورت ویلایی است یا آپارتمانی، تعریف ما از یک واحد مسکونی عبارتند از محدوده ای که دارای فضای پذیرایی و نشیمن و خواب و سرویس( توالت و آشپزخانه ) باشد و به صورت مستقل جهت یک واحد مسکونی مورد استفاده قرار گیرد و چنانچه ساختمان ویلایی دارای دو طبقه یا بیشتر باشد و هر طبقه به طور مجزا دارای چنین وضعیتی باشد از نظر ورود و خروج به طور کامل مستقل هست و نسبت به هم تداخل عبور نداشته باشند می تواند هر طبقه یک واحد مسکونی اطلاق شود، بدیهی است در واحدهای آپارتمانی در صورت لزوم فضای مورد بحث دارای چنین وضعیتی هست و اگر نباشد اداره ثبت آن واحد را به عنوان واحد مسکونی تفکیک نمی کند. گرچه یک واحد آپارتمانی میتواند به صورت اداری یا تجاری باشد که به این نوع واحدها معمولا توسط بانک ها تسهیلات مسکونی تعلق نمی گیرد.

مطالب پیشنهادی:

مروری بر عوامل مؤثر در ارزیابی آپارتمانها و املاک تجاری

ارزیابی املاک وقفی، مصادرهای و تجاری املاک وقفی (ارزش منافع)

منبع: کتاب راهنمای فنی و حقوقی ارزیابی املاک

Leave a Reply