مفاهیم و تعاریف مربوط به املاک وقفی در بخشهای گذشته شرح داده شد، لذا همان گونه که مطلع می باشید، معمولا املاک وقفی (اعم از زمین و آپارتمان ) ارزش کمتری نسبت به املاک آزاد دارند و نسبت ارزش آنها به املاک آزاد ارتباط مستقیم با شرایط محل دارد، به این معنی که اگر تعداد املاک وقفی در محلی زیاد باشند، ارزش منافع آنها حدود ۸۵ تا ۹۰ درصد قیمت املاک آزاد همان منطقه است.

در قسمت هایی که تعداد کمی ملک وقفی وجود دارد، ارزش منافع ملک ممکن است تا حدود ۵۰٪ تا ۶۰٪ املاک آزاد نیز کاهش پیدا نماید، لیکن در بازار شهرهای مانند مشهد که املاک وقفی (آستان قدس رضوی، اوقافی و …) بسیاری وجود دارد خرید فروش یا تعیین قیمت وثیقه این ملک با املاک ملکی اختلاف چشم گیری ندارد،فقط زمانی که به رهن بانک در می آیند ارزش ملک ممکن است تا حدود 50%تا 60% املاک آزاد نیز تنزل پیدا نماید.

املاک وقفی امکان انتقال یا فروش دائم عرصه آن بدون توافق کامل با متولیان موقوفه وجود ندارد، لیکن به منظور فروش زمین یا آپارتمان هایی که عرصه آن موقوفه می باشد، باید در هنگام فروش، اجاره، ساخت و ساز، رهن و … مجوز لازم اخذ گردد.

سوال:

زمینی به مساحت ۲۵۰ مترمربع در شهر مشهد، چهارراه ابوطالب، تورج ۳۳ پلاک ۲۵ موجود است، با عنایت به این که اعیان آن موقوفه اوقاف گوهرشاد و به مساحت ۲۶۲ مترمربع می باشد، مطلوبست ارزش منافع ملک و عوارض موقوفه را با ملکی با همان مشخصات در حالی که زمین آن (ملکی) می باشد مقایسه نماید (در سال 86).

پاسخ:

۱- از آن جایی که ملک در مشهد وجود دارد در آن جا تعداد املاک موقوفی بسیار زیاد می باشد، لذا قیمت عرصه هردو ملک تقریبا یکسان است و در بدترین حالت قیمت فروش زمین موقوفه ۹۰ درصد تا ۸۵ درصد قیمت زمین ملکی است.

۲- مجوز استفاده از عرصه با اجاره خط به مدت تقریبی ۹۹ ساله می باشد. اداره اوقاف برای مدت ۱۰ ساله هزینه اجاره خط 000/000/1 ریال را اخذ می نماید. در ضمن در هنگام نیاز به فروش ملک باید علاوه بر تمدید اجاره خط هزینه های معادل 000/000/4 ریال به اداره اوقاف پرداخت گردد.

تذکر1: در شهر مشهد معمولا املاک متعلق به موقوفه آستان قدس رضوی برای ملکی با مساحت فوق الذکر هزینه اجاره خط و انتقال (فروش) آن کمتر از اداره اوقاف می باشد.

تذکر ۲: در صورتی که در این ملک ۸ واحد آپارتمان ساخته شود. باید هزینه اجاره خط و انتقال ملک به نسبت برای هر واحد به موقوفه پرداخت گردد.

املاک مصادرهای یا بدون سند

املاک مصادره ای به طور کلی املاکی نامیده میشوند که توسط یکی از بنیادها، سازمان زمین شهری و غیره به افراد حقیقی یا حقوقی واگذار شده باشند، این نوع املاک(اعم از زمین، ساختمان با آپارتمان معمولا دارای ارزشی برابر حدود ۷۰٪ تا ۸۰٪ املاک آزاد مشابه می باشند،در ضمن املاکی سند مالکیت نداشته باشند،امکان ارزیابی آنها برای وثیقه مناسب نمی باشد و معمولا ارزش آنها بسیار کمتر از زمینهای دارای سند مالکیت می باشند.

مطالب پیشنهادی:

توضیح انواع مال از نظر حقوقی

قوانین وزارت مسکن و شهرسازی

Leave a Reply