یکی از منابع مهم و نعمتهای بزرگ الهی برای تمام دنیا و همه افراد بشر زمین است، زمین از ابتدای زندگی بشر دارای اهمیت فراوان بوده و امروزه نه تنها در طول تاریخ از اهمیت فراوان بوده و امروزه نه تنها در طول تاریخ از اهمیت آن کاسته نشده، بلکه به لحاظ گسترش شهرنشینی و توسعه صنایع علاوه بر بعد کشاورزی از جهت مسکونی و خدمات شهری و کاربری صنعتی اهمیتی به مراتب بیشتر پیدا کرده است و روز به روز جهت گسترش شهرها و ازدیاد جمعیت در منابع مختلف از اهمیت بیشتری برخوردار می گردد.

به لحاظ همین اهمیت و ارزش است که پیوسته مورد تجاوز و تعدی سودجویان قرار می گیرد و از جهت بررسی وضعیت این گونه اراضی در تعارض بین حقوق مالکان و از طرفی در رابطه با قوانین جاری ممکلتی از جهت تعارض بین حقوق مالکان و دولت و گاهی توسط اوقاف پرونده های بسیار پر اهمیت و دارای ارزش مالی زیاد در محاکم مطرح می گردد، که مسئله نوع زمین و تشخیص آن به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می گردد، در نظام جدید مالکیت در جمهوری اسلامی که قوانین متعددی برای اراضی خارج از محدوده شهرها و داخل محدوده ها وضع گردیده نظیر قوانین احياء و واگذاری زمین و لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن و قانون اراضی شهری نظایر آن که هر کدام تعاریفی از انواع اراضی را ارایه داده اند در مرحله رسیدگی ضرورت دارد کارشناس منتخب با اطلاع کامل از این تعاریف و موازین قانونی و شرعی اظهار نظر نماید مرز بین تشخیص اراضی موات و بایر و حتی دایر بسیار دقیق و باریک است. اگر نگاهی به فهرست قوانین مصوب در امر زمین بیندازیم در می یابیم که علاوه بر تعداد قوانین مصوب قبل از انقلاب جمهوری اسلامی ایران که گاهی هنوز به قوت خود باقی است. از ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی تا کنون متجاوز از یکصد قانون و ماده واحده در مجلس شورای اسلامی و مجمع تشخیص مصلحت نظام در این موارد تصویب شده است، این حجم از قوانین نیاز به بررسی دقیق و مطالعه عمیق برای آگاهی از مقرارت مربوط به اراضی است.

گرچه زمین از نظر نوع عمران و آبادی به سه دسته مهم موات، بایر و دایر تقسیم می گردد، اما به موجب این که به لحاظ مکانی در داخل یا خارج از محدوده شهرها واقع شده باشد، مقررات جداگانه ای برای آن وضع شده و وضعیت حقوقی هر یک متفاوت است لذا در این تقسیم بندی زمین به اراضی خارج از محدوده و اراضی داخل محدوده شهرها تقسیم میشود که در دو بخش جداگانه ذیل خلاصه می شود در ضمن با توجه به این که بحث اراضی موقوفه با این قسمت به طور کامل مرتبط می باشد، لذا در ادامه به شرح آن نیز می پردازیم:

الف- اراضی کشاورزی و خارج از محدوده

محدودیتی که برای حقوق مالکانه اراضی خارج از محدوده شهرها وضع شده با توجه به قوانین مربوط به اراضی شهری، به مراتب کمتر از محدودیت حقوق مالکانه اراضی داخل محدوده شهرها است. اراضی خارج از محدوده فاقد ضوابط محدود کننده شهرسازی و رعایت کاربری های متعدد شهری است و فقط نوع کاربری مزروعی یا باغات درباره آنها رعایت می شود در قوانین متعددی که برای کنترل اراضی خارج از محدوده وضع شده تعاریفی برای این اراضی ارایه گردیده است که در ادامه به پاره ای از آن موارد مهم آنها اشاره می شود.

قانون ملی شدن جنگلها مصوب سال ۱۳۴۱ و آئین نامه اجرایی آن، واژه های جنگل. مراتع، اراضی جنگل ها و باغ تعریف شده است، بر اساس این قانون و اصلاحیه هایی که در سالهای ۴۶ و ۴۸ و ۴۹ به عمل آمده، عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور اعم از این که قبلا تصرف و به نام اشخاص سند مالکیت صادر شده یا نشده باشد ملی اعلام و جزو اموال عمومی محسوب گردیده است. مبنای شرعی این مقررات، تعریف اراضی محياه بالاصلاه در فقه اسلامی است که چون این گونه زمینها بدون تلاش و کوشش و دخالت انسان آباد شده جزو انفال و ملک امام محسوب می گردد. هر کدام از این نوع از اراضی دارای احکام فقهی و قانونی خاصی است که در موقع بررسی و تشخیص و اظهار نظر کارشناسی می تواند راهگشا برای کشف حقیقت و تشخیص حقوق مردم یا دولت باشد. نظر مشهور فقها عظام بر این است که زمینهای آباد از اصل، ملک امام (ع) است، شیخ انصاری (ره) در مکاسب این قول را اختیار کرده و علامه (ره) نیز در کتاب تذکره ادعا نموده که علما در این قول اتقاق نظر دارند که زمینهای آباد از اصل ملک امام (ع) است و دلایل آن را نیز با اشاره به روایات و سیره عقلا ذکر کرده اند.

ب- اراضی داخل محدوده شهرها

برای اراضی داخل محدوده شهرها نیز از سالها قبل از انقلاب اسلامی مقررات و قوانینی وجود داشت، اما پس از پیروزی انقلاب اسلامی قوانینی وضعی گردید که تکلیف قانونی کلیه این اراضی را روشن و تقریبا با کلیه قوانین قبلی به موجب این قوانین فسخ شدند یا با مختصر تغییراتی همان مقررات در این قوانین تکرار و تائید گردیدند، بنابراین بحث از قوانین شهری مربوط به زمین در بعد از پیروزی انقلاب اسلامی نظر ما را از این مباحث برآورده می سازد.

اولین قانون مربوط به اراضی شهری در جمهوری اسلامی قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 5/4/1358 شورای انقلاب اسلامی است که محدوده خاصی از اراضی را شامل می شد. این قانون به این نحو خلاصه می شود که مقرر می دارد: «دولت مکلف است که در داخل محدوده قانونی ۲۵ ساله شهرها در نقاطی که محدوده قانونی وجود دارد و در سایر شهرها در محدوده ای از طرف وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد شد. به تدریج و با رعایت طرح تفضیلی شهر در منطقه به کسانی که طبق موازین رژیم سابق مالک این گونه اراضی شناخته می شوند. اعلام نماید ظرف مهلت معینی نسبت به عمران و آبادی این گونه اراضی اقدام نمایند. اراضی مشمول این قانون تقریبا نامشخص و تکلیف اراضی موات شهری در آن منجزا روشن نبود، لذا کمتر از یک ماه از تاریخ تصویب این قانون در تاریخ 28/04/1358 شورای انقلاب اصلاحیه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری را نوشت که در این اصلاحیه و آئین نامه اجرایی آن غیر از نصاب معینی که به مالکان اجازه عمران داده می شد باقیمانده اراضی موات ملکی اشخاص به نام دولت میشد که البته آئین نامه اجرایی آن دارای اشکالات فراوان شرعی و قانونی بود که نه تنها زمین بایر را هم شامل می شد، بلکه بسیاری از اراضی دایر و حتی باغات هم مشمول تعریف زمین موات می شدند که دیوان عدالت اداری بسیاری از مواد آن را ابطال کرد و فعلا در این قسمت امکان طرح جزئیات آن وجود ندارد،لیکن در مباحث کارشناسی مورد نظر می باشد که در ادامه اشاره خواهد شد.

قانون بعدی قانون اراضی شهری مصوب27/12/1360 مجلس شورای اسلامی بود که تعاریف مشخصی از اراضی موات و بایر ارایه و حکم هر کدام از این اراضی را بیان و برای اولین بار تملک زمین بدون رضایت مالک و با بهای منطقه ای در هر دو قسم زمین بایر و دایر را با استفاده از احکام ثانویه مجاز شمرد و محدوده مورد عمل آن هم به موجب ماده ۲۰ قانون محدوده قانونی شهرها و شهرکها اعلام گردید.

قانون بعدی قانون زمین شهری مصوب 22/06/1366 بود که تغییراتی در تعاریف اراضی داد و محدوده مورد عمل آن را نیز گسترش داد و مقرر نمود اراضی شهری زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است.

نکته مهم در این قوانین که باید مورد توجه قرار گیرد این است که:

با عنایت به وجود مقررات محدود کننده حقوق مالکانه، قوانین اراضی شهری صرفا حاکم بر زمینهایی است که به آنها زمین شهری گفته می شود، در این قوانین تعاریف محدوده ها از درجه اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. سوال: اگر شخصی شکایت کند که زمینهای تملک شده مشمول قانونی اراضی شهری یا قانون زمین شهری از لحاظ موقعیت مکانی نیست. کارشناس چه اقدامی باید انجام دهد ؟

۱- کارشناس باید با مراجعه به محدوده تعریف شده در قوانین مذکور موقعیت ملک را تشخیص و نسبت به مورد با توجه به قانون حاکم بر زمان تملک اظهار نظر نماید.

۲- محدوده مورد عمل در قانون اراضی شهری بسیار متفاوت از محدوده مورد عمل در قانون اراضی زمین شهری است، بنابراین بر حسب زمان تملک اراضی و تطبیق آن با هر کدام از محدوده های مذکور وضعیت پرونده بسیار متفاوت از یکدیگر خواهد بود لازم به یادآوری است که اگر چه هر کدام از قوانین مذکور دارای ۵سال مهلت اعتبار بودند که مهلت های مذکور به اتمام رسیده، لیکن از جهات ذیل هنوز مسایل آن مبتلا به محاکم می باشد:

۱ – ۲- زمان تملک و تشخیص مقررات حاکم بر زمان آن و تطبیق آن موارد هر یک از دو قانون مذکور.

۲ – ۲- پرونده تملکهای زمان قوانین مذکور هنوز به وفور در محاکم مطرح است و تشخیص وضعیت آنها مبتلا به می باشد.

۳ – ۲- تعاریف زمین موات و بایر در قوانین مذکور متفاوت است و باید امر تشخیص با رعایت مقررات زمان حاکم در زمان تملک باشد.

۴ – ۲- در مورد اراضی موات و موقوفه و دولتی قوانین مذکور دائمی بوده و مهلت های مذکور صرفا درمورد تملک بدون رضایت مالکان مورد عمل بود که سپری شده است.

مطالب پیشنهادی:

بررسی پروانه و گواهی پایان کار ساختمان

قیمت املاک چطور تعیین می‌شود؟

ج- اراضی موقوفه

در بخشهای گذشته در خصوص ارزیابی املاک موقوفه مطالبی بیان گردید، لیکن در این قسمت صرفا به نحوه تشخیص اراضی از لحاظ ملکی یا وقفی بودن آن می پردازیم .

ممکن است تصور شود زمین یا داخل محدوده شهر است یا خارج از آن و حکم هر کدام هم معلوم و اقسام آن هم از لحاظ نوع یا موات است یا بایر یا دایر اعم از این که ملکی باشد یا وقفي، لذا بحث اراضی موقوفه در مبحث تشخیص نوع زمین مفیده فایده نمی باشد، در صورتی که اراضی موقوفه بسته به نوع زمین و ملک ممکن است دایر، بایر یا حتی موات باشند و مشمول هیچ یک از مقررات قانون شهری نشوند، اهمیت موقوفات و لزوم عمل به وقف ایجاب می کند که در تشخیص نوع اراضی و اظهار نظر نسبت به اراضی ملکی و تمیز آنها از وقف، دقت نظر فوق العاده ای به کار رود در قوانین مربوط به زمین که بعد از پیروزی انقلاب اسلامی به تصویب رسیده موقوفات نیز از اثرهای حقوقی مقررات مذکور بی نصیب نمانده و به خصوص بخش مهمی از این موقوفات یا به دلیل تشخیص نادرست و موات تلقی کردن اراضی غیر موات وقفی یا حتی موات مسلم بودن موقوفات به ملک تبدیل و به تصرف دولت و مورد واگذاری به اشخاص قرار گرفته است.

تبصره ماده ۱۱ آئین نامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مقرر میدارد موقوفات عام که اسناد مالکیت و وقفنامه های آنها حاکی عمران و آبادی در آن باشد احیاء شده محسوب می گردد و در هر حال مشمول بند ۲- ۵ این آئین نامه خواهد بود و اگر ضروی باشد از این گونه اراضی استفادهای غیر از آن چه در وقفنامه ذکر شده است بشود موافقت هیئت وزیران الزامی است، لذا چند اشکال به این تبصره وارد است:

اول این که اگر در وقف نامه ذکر عمران آبادی شده باشد، وقف محسوب می گردد حال آن که بسیاری موقوفات قدیمی دارای مستحدثات کهن هستند که در اسناد آنها چنین قیدی وجود ندارد. دوم بند ۲-۵ آئین نامه تعریف غلط و غیر شرعی از اراضی موات و بایر و دایر را داشت که دیوان عدالت آن را باطل کرد.

سوم موافقت هیئت وزیران شرعی و قانونی نمی تواند خلاف نظر واقف باشد، لذا در اجرای این قانون موقوفات زیادی تبدیل به ملک گردید که چون در قوانین بعدی اراضی شهری اصلاح شده و فتوای دیگری توسط حضرت امام (ره) صادر گردید در موقع بررسی و اظهار نظر نسبت به این گونه پرونده ها بررسی آنها بسیار ضروری است، در قانون اراضی شهری مصوب 27/12/1360 تاحد زیادی به اهمیت وقف و اصلاح مقررات قبلی توجه شد و تبصره ۲ ماده ۱۱ این قانون مقرر می دارد، اراضی غیر موات وقفی به وقفیت خود باقی و عمل به وقف می شود…

در مورد این عبارت دو نظریه متفاوت می توان ابراز نمود اول این که بگوییم چون وقف نامه ها نوعا زیر نظر علما وآگاهان و آگاهان به مسایل شرعی تنظیم گردیده همین که ذیل این وقف نامه ها را علما و روحا نیون زمان امضا کرده اند برای غیر موات بودند وصحت وقف نامه کافی است و چه این که اراضی موات جزو انفال محسوب و مالکیت ندارد تا وقف شود پس غیر موات بوده که علما وقف آن را تائید کرده اند یعنی اصل را بر صحت آن ها قرار دهیم،مگر این که خلاف به طور معین ثابت شود.

دوم این که بگوییم علما بر فرض مالکیت و غير موات بودن مورد وقف صرفا عمل وقف و صیغه آن را تایید کرده اند و اگر ثابت شود غیرموات است وقف باطل می باشد، اما در هر حال دو اشکال بر تبصره مذکور وارد است، اول اشکال وارده به حکم تبصره این است که هر نوع زمین مواتی نمی تواند خارج از محدوده وقف تلقی شود،زیرا قراء و مزارعی که وقف می شود داری چراگاه و محل خرمن و جمع آوری هیزم و جبال و تلال موردنیاز اهالی قراء می باشند که از ملحقات همان قریه یا مزرعه بوده و قابل تفکیک و تجزیه نمی باشند، بر اساس احکام فقهی هم این گونه اراضی در صورت موات بودند جزو وقف نامه محسوب می گردند.

حضرت امام خمینی (ره) در پاسخ استفناء سازمان اوقاف و امور خیریه نظریه مذکور را تائید کرده اند.

متن استفتاء عبارت است از:

از قدیم الایام قراء موقوفه اکثرا دارای اراضی زیر کشت بایر و چراگاه و مرتع و تپه و کوه بوده اند که شش دانگ به ثبت می رسید و از اراضی چراگاه و مرتع به طور طبیعی بهره برداری می شد،این که این سوال مطرح می گردد که :

ا- آیا اراضی مورد تعليف و مرتع مجاور اراضی زیر کشت جزو موقوفه محسوب می شود یا خیر ؟ امام فرمودند: اراضی مذکور تابع اراضی موقوفه است، هر چند که موات است که واحياء کردن آن جایز نیست.

در نامه دیگری امام (ره) مرقوم فرموده اند:

زمینهای موقوفه باید به حال وقفیت باقی و عمل به وقف شود.

دوم اشکال مربوط به تطبیق حکم تبصره مذکور بر مصداق اراضی موقوفه این است که چون اکثر وقف نامه ها در سالهای بسیار دور تنظیم شده اند، لذا تشخیص موقوفات موات امر بسیار دشوار بلکه محال به نظر می رسد.

چنان چه گفته شد همین اشکال در مصادیق نسبت به تشخیص نوع اراضی ملکی نیز وارد است، می توان گفت با توجه به ثبت اراضی ملکی که در گذشته های دور با تقلب و دسیسه بسیاری از اراضی بیابانی را عده ای سودجو به نام خود ثبت کرده اند در مورد اراضی ملکی بیشتر باید به دنبال کشف دلیل برای غیر موات بدون آن بود، اما در اراضی وقفی که عده ای نیکوکار ، برای رضای خدا ملک خود را آن هم زیر نظر علما زمان وقف کرده اند اصل بر صحت و غیر موات بدون است،مگر خلاف بین مشاهده ومدارکی با آن در تعارض باشد.

با ملحوظ داشتن همین موارد بود که در قانون دوم زمین تحت عنوان قانون زمین شهری، مصوب22/06/1366 همین عبارت هم اصلاح شد و به جای عبارت اراضی غیر موات وقفی به قوت خود باقی است.

تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون زمین شهری مقرر می دارد:

اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است و عبارت غير موات از آن حذف می گردد و تحول بزرگی در تشخیص اراضی وقفی حاصل می شود.

سوال: اگر یک ده یا مزرعه بزرگ وجود داشته باشد که علاوه بر مزارع و باغات و خانه های روستایی مقادیر زیادی اراضی موات و کوه و تپه در مجاورت آن وجود داشته باشد و دولت یا اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر مدعی موات بدون یا مرتع بودند بخشی از این اراضی و انتزاع آن از مورد وقف شوند و موضوع به کارشناس ارجاع شود نحوه تشخیص میزان اراضی موات از وقفی چیست؟

پاسخ: تبصره مذکور صراحت دارد که اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است و عمل به وقف میشود، در این ماده نظریات مختلفی وجود دارد:

۱- برخی استدلال می کنند که هر چند اراضی موات و جبال و تلال موجود در محدوده وقف جزو وقف نامه آمده و حدود و ثغور وقف نامه نشان میدهد که کل اراضی مذکور داخل در وقف است، اما با توجه به این که اراضی موات جزو انفال محسوب می گردد و هیچ کس نمی تواند بدون اذن حاکم اسلامی آن را تملک نماید.

بنابراین کسی مالک آن نیست تا بتواند آن را وقف کند، بلکه در ابتدا باید به طريق شرعی و قانون اقدام به احیاء و عمران کند تا مالک آن بشود و سپس بتواند آن را وقف کند.

۲- برخی هم معتقدند که گرچه زمین موات است، اما با توجه به این که وقفنامه ها به نوعی زیر نظر علما و آگاهان به مسایل شرعی تنظیم گردیده و ذیل وقفنامه ها را امضاء کرده اند، همین امر برای اثبات غير موات بدون اراضی در زمان تنظیم وقفنامه کافی است و اصل بر صحت آن می باشد.

در رد این نظریه میتوان گفت معمولا واقفان با مراجعه به روحانیون زمین یا ملکی را که داشته اند برای وقف عرضه می کردند و چون معارضی هم وجود نداشته بررسی و معاینه محل انجام نمی گرفته و واقفان هم حدود ملک خود را از کوه تاکوه معرفی میکردند و وقفنامه تنظیم می گردید چنانچه در عمل هم مشاهده شده در وقف قراء و مزارع، اراضی موات زیادی در داخل یا خارج محدوده ملک جزو وقف نامه تعریف شده است البته تشخیص این گونه امور در ماهیت در صلاحیت تعریف شده است،البته تشخیص این گونه امور در ماهیت در صلاحیت قاضی محکمه است در مرحله ی کارشناسی هم تشخیص نوع زمین های وسیع محدوده وقف نامه که مورد اعتراض دولت یا اشخاص حقوقی دیگر از لحاظ موات بدون قرار گرفته ممکن است نیاز به کارشناس داشته باشد.

اما با توجه به این نکته لازم است توجه داشت که هر نوع زمین مواتی را که در محدوده وقفنامه باشد نمی توان از وقف منتزع نمود، زیرا قراء و مزارعی که وقف شده اند دارای چراگاه و محل خرمن و جمع آوری هیزم از جبال و تلال برای رفع نیازهای اهالی قریه می باشند که از لحاظ فقهی این گونه اراضی در صورت موات بودن هم جزو وقف نامه محسوب شده و در اختیار وقف می باشد.

از مجموع تعاریف مذکور مشخص می شود، زمین دایر زمینی است که در آن عمران و آبادی به عمل آمده باشد و در زمان تشخیص نیز مورد بهره برداری بوده و اگر مزورعی است در حال کشت یا آیش باشد.

Leave a Reply